【警告】更新できずに廃業!? 美容室の物件選びで絶対に注意すべき「定期借家契約」とは?

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 2018年も残すところ後2ヶ月を切りました。美容師の皆さんは年末というと繁忙期ですのでバタバタされているのではないでしょうか?BRIDGEにも最近では、2019年に向けた独立開業のお問い合わせが急増しています。

 しかし、毎日のように現地調査に立ち会いをさせていただいている中で新人経営者がだまされて契約してしまう「おとり物件」があります。今回は、美容室の独立開業においての不動産選びで注意すべき「定期借家契約」についてご紹介します。

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そもそも「定期借家契約」ってなに?

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 正式名称でいうと「定期借家契約」(ていき しゃくや けいやく)の事を指します。定期借家契約とは、一般的な部屋や店舗でいうところの賃貸借契約とは違い、契約の更新が不可能な契約となります。

なぜ、気をつけなければならないの?

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「普通賃貸借契約」とは違い、再契約が基本的に出来ないなど「大家さんに有利」な部分も多く、この権利を使うために「定期借家」とする場合もあります。

 こう聞くと大家さんに有利すぎるので不公平感否めないですが、大家さんの立場になってみると「普通賃貸借契約」では、マナーが悪い入居者が入ってたとしても、出て行ってもらうのは一苦労ですよね。このような自体を避けたい、といった理由で「定期借家契約」を設定する場合もあります。

 例えば1年〜3年などの期間を決めて「契約期間が終わったら絶対出て行って下さい」という契約です。一言で言えば、美容室側が営業を続けたいという意思があっても、そんな気持ちを無視した「強制退去が合法的にできる」ということ。

どういう時に使われるの? 「定期借家契約」のデメリットとは?

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 居住用の物件ですと「老朽化していて立て直しが決まっている」「海外出張があるので決まった期間だけ貸し出したい」このような場合に使われることが多いですが、店舗用の物件だとほとんどの場合が「老朽化」という理由が多いのです。

 物件を所有する大家さんはそれなりの年齢の方もいらっしゃるので、2.3年後にテナントビルを取り壊して、売却し老後の資産にする予定があるなど「定期借家契約」を設定する理由も様々です。

 「定期借家契約」では、基本的に再契約は出来ません。「再契約可」「再契約型」などと募集図面で書いている場合もありますが、基本的に再契約は保証されません。「再契約可」と入居時に聞いていても、契約書に書いていても、貸主が「貸しません!」と言ったら再契約出来ないのが最大のデメリットと言えます。

まとめ

 「定期借家契約」の物件は、借り主(美容室オーナー)にとって制限も多く、家賃の安さを利用しておとり物件として使われるケースも数多くあるようです。おとり物件に引っかかってしまうと、また新たに物件を探す手間がかかってしまうことも。このようなトラブルを防ぐためにも、物件探しは慎重にしたいもの、自店の営業スタイルにマッチした物件を上手に探してみてくださいね。

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